1、主讲人：赵勇主讲人：赵勇 贺建贺建 许娟许娟 林霞林霞 范成林范成林 问 题 ONTENTS 1 2 3 4 5 国家体育场位于奥 林匹克公园中心区南部， 工程总占地面积21公顷， 建筑面积25.8万平方米， 场内观众坐席约为 91000个，其中临时坐 席11000个，项目2003 年12月24日开工建设， 2008年6月28正式竣工 。 国家体育场有限责任公 司负责国家体育场的融 资和建设工作，北京中 信联合体体育场运营有 限公司负责30年特许经 营期内的国家体育场赛 后运营维护工作。 项目概况项目概况 项目发展历程项目发展历程 u2002年10月25日北京市国家体育场（2008年奥运会主体
2、育场） 建筑概念设计方案举行国际竞赛； u2003年4月，瑞士赫尔佐格和德梅隆设计事务所、ARUP工程顾问 公司及中国建筑设计研究院设计联合体共同设计的“鸟巢”方案， 最终中选； u2002年4月，原北京市计委负责奥运场馆和相关设施建设项目法 人招投标的组织、协调，积极向国内外推介奥运场馆项目法人招标 项目； u2003年8月9日国家体育场项目法人签约仪式在人民大会堂举行， 中国中信集团联合体作为项目法人合作方招标的中标方与北京市政 府草签了特许权协议、与北京市政府和北京奥组委草签了国 家体育场协议，并与北京市国有资产经营有限责任公司签订了 合作经营合同； u2009年8月20日，北京市人民政
3、府与中信联合体协商，调整国家 体育场的运营维护管理模式，对国家体育场公司进行股份制改造。 一、安全性：一、安全性： （1）、可开启的屋顶导致重压，并且耗钢量高，使建筑 的稳定性和安全性难以保证； （2）、露水问题：露水在钢结构上更容易凝结，而且凝 结后又迅速流下，鸟巢是一种立体结构，每立方米每夜的 露水量估计可在1000克左右；按总体积约100万立方米计 算，每夜鸟巢体育场的露水量约有1000吨。因此鸟巢下面 将总是湿淋淋的，可能导致滑倒等安全问题。 （3）、雷击问题:鸟巢体育场的钢结构无高点，用钢量巨 大，周边又没有高大建筑物，如此巨大的钢铁堆积起来的 庞大建筑物，其对雷电会有着更加强烈的吸
4、引力，甚至有 可能形成雷击景观。虽然，一般来说，这种落在鸟巢钢架 上的雷击对坐在体育场内观众席上的人不大会造成直接的 伤害，但是却会让观众产生心理紧张，而且也会干扰体育 转播的电视和无线电信号。 （4）、人员疏散问题：按照瑞士设计师的规划，国家体 育场总共分为三层，最高层离地面近50米，能容纳3万人 ，那么中方专家对于如果发生紧急状况，这3万人如何安 全疏散到地面问题提除了质疑。在原设计中，总共有12条 楼梯通向地面，但是每一条楼梯都是直上直下的形状，这 样如果发生骚乱，上面的观众一拥而下，很容易发生踩踏 事故，存在很大的安全隐患。经过中方专家组的提议，设 计师对楼梯进行了2个多月的修改，调整
5、成了若干弯曲状 的分段，但是楼梯的实际宽度恐怕还是不能达到2.4米的 安全要求。 （5）、未通过抗震审查 二、经济性二、经济性 40亿，38亿，31亿，作为2008年北京奥运会主会场的国 家体育场，在一年多时间里，先后的工程造价估算一变再 变，前后相差达25。除去安全问题，资金预算已成为“ 鸟巢”停筑的另一个关键点。 三、其他原因三、其他原因 （1）、奥运鸟巢设计缺陷，晴天无法使用：由于鸟巢的 设计缺陷，使用过于复杂的钢结构，而且高度太低。在晴 天的时候，钢结构的阴影覆盖在整个足球场上，使得座在 远处的观众跟本无法分辨球场上的复杂阴影和运动员。 （2）、决策体制 的问题：对于国内的许多城市规划
6、建设 项目，都存在一个亡羊补牢的问题，亡羊补牢最终补得牢 不牢，还是需要决策过程有公开透明的程序以及问责制、 赔偿机制等等来保证的。 项目投资结构 国家体育场选择的是公司型合资结构公司型合资结构 由中国中信集团、美国金州公司及北京城 建集团组成的联合体和北京市国有资产管 理有限公司共同组建了项目公司国家体 育场有限责任公司，该公司注册为中外合 营企业，由中信集团作为项目公司的法人 代表。 项目合同结构项目合同结构 项目资金筹集 项目总投资项目总投资 （313900313900万元）万元） 58%58%北京市国有资产管理有北京市国有资产管理有 限公司（限公司（182062182062万元）万元）
7、 42%42%中信集团联合体（中信集团联合体（131838131838万元）万元） 65%-中信集团中信集团 （85695万元）万元） 30%-30%-北京城建集团北京城建集团 （3955139551万元）万元） 5%-5%-美国金州公美国金州公 司（司（65926592万元）万元） 90%-90%-中信集团（内资）中信集团（内资） （7712577125万元）万元） 10%-10%-国安岳强（外资）国安岳强（外资） （85708570万元）万元） 项目融资模式 国家体育场采用的是PPP融资模式 PPP融资模式：公共部门与私人企业的一种合作模 式政府、营利企业和非营利性企业基于某个 项目而形成
8、的相互合作关系的模式、 PPP融资模式的实质:政府通过给予私营公司长期 的特许经营权和收益权来换取公共产品的加快建 设及有效运营。 项 目 融 资 结 构 该融资结构中四个重要的组成部分 政府的特许权协议政府的特许权协议 根据特许权协议的相关文件要求，北京市政府作为国家体育场项目的真正发 起者和特许权合约结束后的项目拥有者，为了以PPP方式实施国家体育场项目的 建设，提供了许多鼓励和激励措施： 北京市政府为项目公司提供低价项目土地（土地一级开发费为每平方米 1040元）。这与相邻地段高达每平方米10000元的土地相比确实非常便宜；北京 市政府提供18.154亿元的补贴（不要求回报）,占总投资（
9、31.3亿元）的58%; 北京市政府提供与施工场地相连的必要配套基础设施（水、电、路等）， 以及其他可以为方便体育场建设和运营的帮助，如为了方便体育场的大型钢结 构组件运输，北京市政府向项目公司签发了车辆特殊通行证； 在奥运会和测试赛期间，北京奥组委将会向项目公司支付体育场使用费用， 北京市政府也会承担专门用于奥运会开闭幕式但赛后不再使用的特殊装置的所 有费用；在特许经营期内，北京市政府承诺限制在北京市区北部新建体育场或 扩建已有体育场馆，以保护国家体育场的市场。如果确需建设新的体育场，则 北京市政府将与项目公司协商，并按照特许权协议对项目公司进行补偿。 联营体协议联营体协议 本项目联合体由中
10、国中信集团、北京城建、美国金州三家 公司合资成立，注册资本金10.43333亿元。联合体中标后 ，与代表北京市政府的北京市国有资产管理委员会成立一 个项目公司。 贷款协议贷款协议 项目公司得到了国内三家商业银行，即中国工商银行、中 国建设银行和中信银行的贷款承诺函，银行贷款主要作为 项目的非资本金投入。贷款主要是16年期限（包括6年宽限 期）的优先债务。同时银团为项目公司提供了12亿元的授 信额度。 兜底条款兜底条款 北京市发展与改革委员会协调各部门帮助联合体取得 利润。 “兜底条款”作为一项立法技术，它将所有其他条款没 有包括的、或者难以包括的、或者目前预测不到的，都 包括在这个条款中。主要
11、是为了防止法律的不周严性， 以及社会情势的变迁性。 项目融资的风险项目融资的风险 项目招投标期间风险项目招投标期间风险 项目建设期风险项目建设期风险 项目运营期风险项目运营期风险 建筑设计方案和项目法人招标存在矛盾建筑设计方案和项目法人招标存在矛盾 项目融资的风险项目融资的风险项目招投标期间风险项目招投标期间风险 奥运项目法人招标在理论上应该是带设计的,但本次招标却 是设计方案与法人招标分离设计方案与法人招标分离。没能形成BOT完整的操作过程， 在一定程度上挫伤了国外投标人的积极性。例如，国际体育 场项目先行招标选定概念设计方案，最终提供给投标人的只 有一个方案，即“鸟巢”方案，由于“鸟巢”方
12、案估算造价 大大高于资格预审和意向征集文件原30亿的投资估算，且施 工技术难度大，将来维护成本高，造成最终只有3个联合体 正式递交了投标文件参加评审，并且，联合体代表均变更为 国内企业。 项目融资的风险项目融资的风险项目建设期风险项目建设期风险 非理性的建设工期非理性的建设工期 取消可闭合顶盖引起设计变更造成的影响取消可闭合顶盖引起设计变更造成的影响 成本超支成本超支 国家体育馆技术标准要求高、功能复杂、工程量大 取消可闭合顶盖后要修改设计，图纸不能及时提供导致半年的工期延误 2003年8月9日签订特许权协议，项目必须在2006年12月31日前完工，工期很短 除了图纸未能及时提供导致工期延误，
13、同时各投资方也因为体育场设计方案 的更改而损失相当的利益，各方进行利益的角逐与诉求 国家体育馆的三维钢桁架系统非常复杂，许多构件要切割和焊接两次 或三次，中国没有类似项目的施工经验 缺乏充气ETFE膜结构的施工经验，大尺寸膜结构的安装也很有挑战性 国家体育场项目以上各种原因投资超概算约4.56亿元 项目融资的风险项目融资的风险项目运营期风险项目运营期风险 1.市场需求有限市场需求有限 2.运营经验缺乏运营经验缺乏 3.硬件条件的重大变化给长期运营带来不利影响硬件条件的重大变化给长期运营带来不利影响 有强大的竞争对手工人体育场 可闭合顶盖设计的取消，国家体育场的品牌度和独一性大为降低，且 导致之前预计的全天候商演无法实现 大型体育场馆的经营具有一定的专业性，项目公司从未运 营过体育场，缺乏运营经验 设计运营面积减少。按照原投标测算，设计的运营面积为12万 平方米，并非目前的6.6万平方米 独特的可开启屋盖可以满足使用功能的需求，同时带来的无形 资产价值可保证冠名权，包厢出租和旅游预期收入,但由于建 设设计发生了重大变化，无形中减少了运营利润 项
